核心答案：安全月供 = 家庭月到手收入 × 40%。月到手 2 万，月供上限 8,000，30 年/3.0% 利率对应贷款约 190 万，加三成首付可买总价约 270 万的房；还要再备房价的 5%–8% 做税费装修。
四条红线：判断购房能力
- 月供红线：月供 ≤ 家庭月到手收入 40%（理财建议线）；50% 是银行审批上限，踩上限买房等于走钢丝
- 首付红线：首付之外必须再留 12 个月月供的应急金
- 总负债红线：所有负债月供（含车贷、消费贷）合计 ≤ 收入 50%
- 收入稳定线：收入来源单一且行业波动大的，按 40% 再降 5–10 个百分点
月供对应的贷款额速查
30 年等额本息、利率 3.0%（每万元月供 42.16 元）：
| 月供 | 对应贷款额 | 三成首付对应房价 |
|---|---|---|
| 4,000 | 95 万 | 136 万 |
| 6,000 | 142 万 | 203 万 |
| 8,000 | 190 万 | 271 万 |
| 10,000 | 237 万 | 339 万 |
| 15,000 | 356 万 | 508 万 |
利率每升 0.5 个百分点，同样月供可贷金额约降 5%。
收入-房价对照表
按月供占月到手收入 40%、三成首付、30 年/3.0%：
| 家庭月到手 | 安全月供 | 可贷 | 可购房价 | 另需准备（税费+装修） |
|---|---|---|---|---|
| 1 万 | 4,000 | 95 万 | 136 万 | 10–18 万 |
| 1.5 万 | 6,000 | 142 万 | 203 万 | 14–26 万 |
| 2 万 | 8,000 | 190 万 | 271 万 | 19–35 万 |
| 3 万 | 12,000 | 285 万 | 407 万 | 27–50 万 |
| 5 万 | 20,000 | 474 万 | 677 万 | 45–80 万 |
实例：三个家庭的测算
例一（新婚夫妻，月到手合计 2.4 万）：安全月供 9,600 → 贷款 228 万 → 总价 325 万；存款 110 万，付三成首付 98 万后剩 12 万，不足 12 个月月供应急金（11.5 万）+ 税费装修（20 万+）。结论：降到 280 万总价或再攒一年。
例二（单身，月到手 1.2 万）：安全月供 4,800 → 贷款 114 万 → 总价 163 万；单身收入单一，建议打九折按 145 万总价找房。
例三（二胎家庭，月到手 4 万，有房贷外车贷 3,000）：总负债红线 (12,000+3,000)/40,000 = 37.5% < 50% 通过；但教育支出刚性增长，实际按月供 10,000 测算，可购 340 万房产。
首付之外的隐性成本
| 项目 | 量级 |
|---|---|
| 契税 | 1%–3%（首套 90㎡ 以下 1%） |
| 中介费（二手） | 1%–3% |
| 维修基金 | 约 100–200 元/㎡ |
| 装修+家电 | 1,000–1,500 元/㎡ 起 |
| 物业费 | 2–4 元/㎡/月，永续支出 |
| 取暖费（北方） | 20–30 元/㎡/年 |
合计约为房价的 8%–15%，需在首付之外单独准备。
买前压力测试
问自己三个问题再签字：
- 失业测试：一方收入中断 6 个月，存款能覆盖月供 + 生活吗？（应急金 ≥ 12 个月月供则通过）
- 利率测试：利率上浮 1 个百分点，月供增加约 6%，还承受得起吗？
- 生活测试：月供付完后，剩余收入能否维持「不降级的基本生活 + 每月至少 10% 储蓄」？
常见误区
- 「银行批多少就买多少」：银行按收入 50% 审批，踩线买房后任何收入波动都变成断供危机。审批上限 ≠ 承受能力。
- 「先上车再说」：首付掏空六个钱包、税费装修靠信用卡的组合，本质是双重高息负债，房价横盘时连退路都没有。
- 「公积金余额不算钱」：公积金可提取付首付、月供可走公积金冲还贷，等于隐性收入，测算时别忘了加回来。
- 「租房是纯亏」：租售比低于 2% 的城市（年租金/房价），租房的资金成本远低于买房的利息+机会成本，「亏不亏」要算总账不是看心情。
用[购房能力计算器](/c/finance/house-affordability)输入收入直接出可购房价，[房贷计算器](/c/finance/mortgage)测算具体月供。