核心答案：等额本息月供 = 贷款额 × 月利率 × (1+月利率)ⁿ ÷ [(1+月利率)ⁿ−1]。100 万、30 年、3.0% 利率：月供 4,216 元，总利息 51.8 万。利率每低 0.1 个百分点，30 年省约 2 万利息——谈判利率比砍价房价更值得花精力。
月供计算公式
等额本息（月供固定）：
月供 = P × r × (1+r)ⁿ ÷ [(1+r)ⁿ − 1]
其中 P=贷款额，r=月利率（年利率÷12），n=总期数（年数×12）
等额本金（月供递减）：
第 k 月月供 = P÷n + (P − 已还本金) × r
手算容易错，建议用计算器：输入贷款额、年限、利率即可秒出结果。
2025 最新房贷利率
| 贷款类型 | 利率 | 说明 |
|---|---|---|
| 商业贷款（首套） | 约 3.0%–3.3% | 5 年期 LPR 3.5% 减 20–50bp |
| 商业贷款（二套） | 约 3.3%–3.9% | 各地加点不同 |
| 公积金（首套 5 年以上） | 2.6% | 2025 年 5 月下调后 |
| 公积金（二套 5 年以上） | 3.075% | 不低于首套的 1.1 倍 |
两种还款方式对比
100 万/30 年/3.0%：
| 对比项 | 等额本息 | 等额本金 |
|---|---|---|
| 月供 | 4,216 固定 | 首月 5,278，逐月 -6.9 |
| 总利息 | 51.8 万 | 45.1 万 |
| 适合 | 收入稳定、保现金流 | 高收入、想省息 |
详见《等额本息 vs 等额本金》专篇对比。
月供压力红线
- 银行审批线：月供 ≤ 月收入 50%（收入证明需覆盖 2 倍月供）
- 理财安全线：月供 ≤ 家庭到手收入 40%
- 应急储备：至少 12 个月月供的活期/货基
五大省钱技巧
- 优先用足公积金：2.6% vs 3.0%+，100 万 30 年省约 8 万利息。额度不够可组合贷
- 谈判利率加点：同城市不同银行加点差可达 20–50bp，多问三家
- 缩短年限优于减少月供：提前还款选"月供不变缩短期限"，省息效果约为另一种的 1.5 倍
- 抓住提前还款黄金窗口：等额本息前 1/3 期限内还最划算，此后利息大头已付
- LPR 重定价日选对：利率下行期选 1 月 1 日，更快享受降息
常见误区
- 「贷 30 年就是给银行打工」：通胀会稀释长期负债。1995 年的月供 1,000 元是巨款，2015 年看只是零花钱。长期低息房贷是普通人能拿到的最优质杠杆。
- 「提前还款越早越好」：要对比资金的机会成本。若理财收益能稳定超过房贷利率，提前还款并不划算；反之则应尽早还。
- 「等额本息利息多就是被坑」：两种方式都按剩余本金计息，本息利息多只因本金降得慢，不存在银行多收。