核心答案：买 300 万的房，实际要准备的钱 = 首付 90 万（三成）+ 税费中介约 12–20 万 + 装修入住 15–30 万，合计 117–140 万现金；之后每月月供约 8,858 元（贷款 210 万/30 年/3.0%）。只攒够首付就上车，是最常见的踩坑姿势。
买房总账公式
现金准备 = 首付 + 税费 + 中介费 + 装修入住成本 − 可提取公积金
长期负担 = 月供 × 12 × 还款年数 + 物业费 + 持有税费
首付只是入场券，税费和装修才是容易被低估的部分。
税费明细全表
| 税/费 | 买方承担 | 费率 | 减免条件 |
|---|---|---|---|
| 契税 | ✅ | 首套 90㎡ 以下 1%，以上 1.5%；二套 1%–2% | 家庭唯一住房 |
| 增值税及附加 | 一般卖方，常转嫁 | 5.3% | 房产证满 2 年免征 |
| 个人所得税 | 一般卖方，常转嫁 | 差额 20% 或全额 1% | 满五唯一免征 |
| 中介费 | ✅（或各半） | 成交价 1%–3% | 可议价 |
| 贷款服务费 | ✅ | 0–数千元 | 自行办理可省 |
| 评估费 | ✅ | 评估价 0.1%–0.5% | 部分银行免 |
| 维修基金 | ✅ | 约 100–200 元/㎡ | 无减免 |
300 万房产实例
二线城市 90㎡ 二手房、满五唯一、首套：
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 成交价 | 300 万 |
| 首付（三成） | 90 万 |
| 契税（1.5%） | 4.5 万 |
| 中介费（2%） | 6 万 |
| 评估+贷款服务 | 0.5 万 |
| 维修基金 | 1.4 万 |
| 装修（简装） | 15 万 |
| 现金合计 | 约 117 万 |
贷款 210 万、30 年、3.0%：月供 8,858 元，30 年总利息 108.9 万。
月供压力测试
| 家庭月到手收入 | 安全月供上限（40%） | 对应贷款额（30 年/3.0%） | 对应房价（三成首付） |
|---|---|---|---|
| 1.5 万 | 6,000 | 142 万 | 203 万 |
| 2 万 | 8,000 | 190 万 | 271 万 |
| 3 万 | 12,000 | 285 万 | 407 万 |
| 5 万 | 20,000 | 474 万 | 677 万 |
注意还要预留 12 个月月供的应急金，防止失业断供。
隐形成本清单
- 物业费：2–4 元/㎡/月，90㎡ 每年约 2,000–4,000 元
- 装修：简装 1,000–1,500 元/㎡，90㎡ 约 10–15 万
- 家具家电：5–10 万
- 车位：购买 10–30 万，或月租 300–800 元
- 取暖费（北方）：20–30 元/㎡/年
- 交易周期成本：从签约到入住通常 3–6 个月，期间房租照付
签约前核对清单
- 查产调：房屋有无抵押、查封、居住权登记
- 查户口：原业主户口是否迁出（学区房尤其重要）
- 查欠费：物业费、水电燃气、供暖费结清证明
- 核面积：产证面积与实地测量误差
- 核贷款资格：征信报告提前自查，收入证明需覆盖月供 2 倍
- 资金监管：首付款必须走银行监管账户，不直接转给卖家
- 合同条款：交房时间、户口迁出违约金、家具家电清单写进合同
常见误区
- 「首付凑够就能买」：税费+中介+装修约等于再攒半个首付，现金流断裂是断供的前奏。
- 「满二和满五唯一差不多」：满二免增值税（5.3%），满五唯一再免个税（1% 或差额 20%），300 万的房差 3 万以上。
- 「月供还得起就行」：还得起 ≠ 还得轻松。月供超收入 50% 的家庭，任何一次收入波动都会变成危机。