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资本化率计算器

财务金融

NOI/房价 · 空置率 · 房产回报

答案速览

资本化率计算器——NOI/房价 · 空置率 · 房产回报。Cap Rate = 年净营业收入 NOI ÷ 房产总价 × 100%。

资本化率 Cap Rate

1.78%

NOI ¥53,400/年 · 毛租金回报率 2.40%

年毛租金¥72,000
有效租金¥68,400
NOI¥53,400
5% 对应估值¥107万

资本化率分区（中国住宅语境）

偏贵
一线典型
合理
有吸引力
深度价值/风险

Cap 1.78%

计算过程

  1. 1年毛租金 = ¥6,000 × 12 = ¥72,000
  2. 2有效租金 = 毛租金 × (1 − 空置率 5%) = ¥68,400
  3. 3NOI = ¥68,400 − ¥15,000 = ¥53,400
  4. 4Cap = NOI ÷ ¥300万 = 1.78%
  5. 5反推估值：按 4%/5%/6% 资本化率分别值 ¥134万/¥107万/¥89万

💡 资本化率 = NOI ÷ 价格，与贷款无关——衡量的是物业本身。中国一线住宅普遍 1.5-2.5%（低于按揭利率，投资者实际在赌升值）；美国公寓 4-6%。铁律：当资本化率 < 贷款利率时，杠杆放大的是亏损而非收益（"负杠杆"）。

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怎么用

  1. 填写金额与条款：在资本化率计算器中输入本金、利率、期限等参数（默认值可直接试算）。
  2. 实时出结果：输入即算，关键指标与金额构成一目了然。
  3. 切换方案对比：调整任意参数反复测算，比较不同方案的成本与收益。
  4. 复制关键数字：结果一键复制，方便存档或发给家人、顾问讨论。

核心要点

  • Cap Rate = 年净营业收入 NOI ÷ 房产总价 × 100%
  • NOI = 年租金 × (1 − 空置率) − 年持有成本（物业/维修/税费，不含按揭）
  • Cap Rate 越高回报越好但通常风险也越高；住宅一线 1.5%–2.5%、二三线 2%–4%
  • 毛租金回报率 = 年租金 ÷ 总价，未扣成本，偏乐观

原理与公式

资本化率（Cap Rate）

Cap Rate = 年净营业收入 NOI ÷ 房产总价 × 100%
NOI = 年租金 × (1 − 空置率) − 年持有成本（物业/维修/税费，不含按揭）
Cap Rate 越高回报越好但通常风险也越高；住宅一线 1.5%–2.5%、二三线 2%–4%
毛租金回报率 = 年租金 ÷ 总价，未扣成本，偏乐观

示例：总价 200 万、月租 4000、空置率 5%、年持有成本 1 万 → NOI ≈ 4.56−1 = 3.56 万 → Cap Rate ≈ 1.78%。

常见问题

资本化率计算器怎么用？
打开页面后在输入框中填入参数即可自动计算。NOI/房价 · 空置率 · 房产回报。修改任意输入结果自动更新。
计算结果准确吗？
使用标准金融公式和公开政策数据计算，结果准确可靠。但实际审批/缴费以银行或税务部门为准。
免费使用吗？需要注册吗？
完全免费，打开网页即用，无需注册、登录或下载任何软件。
金融计算结果能作为正式依据吗？
仅供参考。房贷审批、税费缴纳等以相关主管部门或专业人士的判断为准，请在做出决策前咨询专业人士。
支持手机使用吗？
支持。页面采用响应式设计，手机、平板、电脑均可正常使用。
数据会上传到服务器吗？
不会。所有计算在浏览器本地完成，您的财务数据不离开设备，保护隐私。

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来源与更新

依据中国人民银行LPR利率标准、国家税务总局税率表及公开政策文件。最近更新：2025-07

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引用本页：一键算. 资本化率计算器[EB/OL]. https://www.yijiansuan.com/c/finance/cap-rate

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