金融理财 · Capitalization Rate · 更新于 2026-10-25
资本化率（Cap Rate）是什么：定义、公式与实例
定义
资本化率 = 年净营业收入（NOI，租金减去空置、物业、维修、税费等运营成本）÷ 物业市值。它回答的是「这栋楼作为生意每年赚百分之几」，与按揭利率比较可判断杠杆是放大收益还是侵蚀收益：cap rate 4% < 贷款利率 4.2% 时，借钱收租每年倒贴。商业地产估值常直接用 cap rate 反推：NOI÷cap rate=合理市值。
公式
Cap Rate = NOI / 物业市值
数值实例
市值 300 万的商铺年租金 18 万，空置+运营成本 6 万，NOI=12 万→cap rate=4%；若贷款利率 4.5%，全款收租好于贷款收租。
常见误区
把 cap rate 当成「租金回报率」——毛租金口径（不扣空置与运营）会高出 1-3 个百分点；它也不是 IRR：cap rate 是单年静态快照，不含房价涨跌与本金摊还，用它预测长期总回报会系统性偏乐观。
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