二套房贷计算器，按二套房利率和首付比例计算月供。对比首套与二套的月供和利息差异。
多家银行利率对比，免费获取量身定制方案
多数城市二套房首付不低于30-40%，一线城市可能更高。具体以当地银行和公积金政策为准。
部分城市允许公积金二套贷款，但利率上浮（基准利率×1.1），额度也有限制。
等额本金总利息更少，但前期月供更高；等额本息每月还款固定、前期压力小但总利息更多。现金流充裕可重点比较等额本金。
等额本息还款前期利息占比高，在还款周期前1/3时间段提前还款，节省的利息最多。超过还款年限一半后提前还款，省息效果明显减弱。
不一样。公积金贷款利率（2.85%）通常低于商业贷款利率（LPR 3.5%+加点）。两者都使用时为组合贷，需分别按各自利率计算后相加。
这是 二套房贷计算器 的专用变体页，提供更精准的计算和专属FAQ。
物业费（元/月）
取暖费（元/年）
房屋保险（元/年）
还款构成
计算步骤
💡 提前还款切换到"提前还款"标签页查看3种方案对比
三种方案对比
月供不变，缩短期限
期限不变，减少月供
月供↓+期限↓
💡 方案1省利息最多但月供不变；方案2月供最低但省息较少；方案3介于两者之间
剩余本金曲线
剩余本金 / 年
每月月供持续偿还，剩余本金逐月下降
年度还款构成
还款明细表 (共360期)
| 期数 | 月供 | 本金 | 利息 | 剩余本金 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 4,462.58 | 1,587.58 | 2,875.00 | 998,412.42 |
| 2 | 4,462.58 | 1,592.15 | 2,870.44 | 996,820.27 |
| 3 | 4,462.58 | 1,596.72 | 2,865.86 | 995,223.55 |
| 4 | 4,462.58 | 1,601.32 | 2,861.27 | 993,622.23 |
| 5 | 4,462.58 | 1,605.92 | 2,856.66 | 992,016.31 |
| 6 | 4,462.58 | 1,610.54 | 2,852.05 | 990,405.77 |
| 7 | 4,462.58 | 1,615.17 | 2,847.42 | 988,790.61 |
| 8 | 4,462.58 | 1,619.81 | 2,842.77 | 987,170.80 |
| 9 | 4,462.58 | 1,624.47 | 2,838.12 | 985,546.33 |
| 10 | 4,462.58 | 1,629.14 | 2,833.45 | 983,917.19 |
| 11 | 4,462.58 | 1,633.82 | 2,828.76 | 982,283.37 |
| 12 | 4,462.58 | 1,638.52 | 2,824.06 | 980,644.86 |
当前仅显示前12期，点击"展开全部"查看完整明细
等额本息 · 100 万贷款 · 30 年 · 按月复利。计算值供参考，实际以银行报价为准。
| 年利率 | 月供 | 利息总额 | 总还款 |
|---|---|---|---|
| 3.00% | 4,216.04 元 | 517,775 元 | 1,517,775 元 |
| 3.10% | 4,270.16 元 | 537,259 元 | 1,537,259 元 |
| 3.20% | 4,324.67 元 | 556,881 元 | 1,556,881 元 |
| 3.30% | 4,379.55 元 | 576,639 元 | 1,576,639 元 |
| 3.40% | 4,434.81 元 | 596,532 元 | 1,596,532 元 |
| 3.50% | 4,490.45 元 | 616,561 元 | 1,616,561 元 |
| 3.60% | 4,546.45 元 | 636,723 元 | 1,636,723 元 |
| 3.70% | 4,602.83 元 | 657,019 元 | 1,657,019 元 |
| 3.80% | 4,659.57 元 | 677,446 元 | 1,677,446 元 |
| 3.90% | 4,716.68 元 | 698,006 元 | 1,698,006 元 |
| 4.00% | 4,774.15 元 | 718,695 元 | 1,718,695 元 |
| 4.10% | 4,831.98 元 | 739,514 元 | 1,739,514 元 |
| 4.20% | 4,890.17 元 | 760,462 元 | 1,760,462 元 |
提示：30 年 100 万贷款，利率每降 0.1% 总利息约省 2 万元。
等额本息 · 100 万贷款 · 30 年 · 3.6%。已还 N 期后一次性提前还款 20 万元，两种方式的结果对比。
| 已还期数 | 还款前剩余本金 | 缩期方式·剩余期数 | 缩期省息 | 减供方式·新月供 | 减供省息 |
|---|---|---|---|---|---|
| 12 | 981,133 | 242 期 | 281,924 | 3,619.68 | 122,518 |
| 24 | 961,576 | 233 期 | 268,285 | 3,600.83 | 117,730 |
| 36 | 941,303 | 224 期 | 254,645 | 3,580.46 | 112,981 |
| 60 | 898,504 | 206 期 | 227,367 | 3,534.45 | 103,602 |
读表要点：越早提前还款省息越多——等额本息前期月供大头是利息，第 12 期就还 20 万的省息效果最显著。同样还 20 万，「缩期」永远比「减供」省更多利息；若月供压力大、现金流优先，则选「减供」更稳妥。
判断标准：若你的长期投资收益率稳定低于房贷利率，提前还款相当于获得一笔「无风险、收益率=贷款利率」的投资；若投资能力能稳定跑赢贷款利率，则保留现金流动性更划算。
| 首付比例 | 首付款(150万房) | 贷款额 | 月供(30年) |
|---|---|---|---|
| 15% | 225,000 | 1,275,000 | 5,796.73 |
| 20% | 300,000 | 1,200,000 | 5,455.74 |
| 30% | 450,000 | 1,050,000 | 4,773.78 |
| 40% | 600,000 | 900,000 | 4,091.81 |
| 贷款年限 | 月供 | 总利息 | 比 30 年省息 |
|---|---|---|---|
| 20 年 | 5,851.11 | 404,268 | +232,456 |
| 25 年 | 5,060.03 | 518,008 | +118,715 |
| 30 年 | 4,546.45 | 636,723 | — |
首付：首付比例越高贷款越少、总利息越低，但建议留足 6–12 个月应急资金再定首付——收房后装修、家具、物业费很快到来。2024 年起多数城市首套最低首付已降至 15%，上表 15% 行即按此口径。
年限：30 年月供最低（收入负债比更容易过审）但总利息最高；20 年总利息约省三分之一、月供更高。折中打法：先按 30 年贷足保留弹性，手头宽裕时随时提前还款——相当于给自己留了一张「随时可省息」的选择权。
重定价与公积金：商贷大多在每年 1 月 1 日或放款对应日按最新 5 年期 LPR 重定价，LPR 下行后无需操作次期自动生效；公积金贷款 2.85% 左右是普通人能拿到的最便宜的长期资金——额度能满尽量优先用满公积金，不足部分再上商贷（组合贷）。
| 方式 | 月供 | 利息总额 | 特点 |
|---|---|---|---|
| 等额本息 | 4,546.45 | 636,723 | 每月固定，预算最好做 |
| 等额本金 | 5,777.78 → 2,786.11 | 541,500 | 逐月递减，前期压力大 |
同本金同利率同期限：等额本金 30 年总利息比等额本息省 95,223 元——但这笔节省不是白来的，是拿前期现金流换的：首月月供比等额本息高出 1,231 元，要到第 148 期（约 12 年）月供才降到等额本息线以下。前 10 年收入扛得住就选等额本金，数学上确实更省；扛不住就等额本息 30 年+手头宽裕时提前还款——主动权在自己手里，省息效果殊途同归。
| 方案 | 月供 | 利息总额 | 对比 |
|---|---|---|---|
| 纯商贷 3.45% | 4,462.58 | 606,530 | 基准 |
| 组合贷：商贷 70 万 + 公积金 30 万 | 4,364.48 | 571,213 | 省 35,317 |
仅仅 30% 的本金从 3.45% 商贷换成 2.85% 公积金，30 年总利息就省下 35,317 元——公积金贷款本质是一笔「需要申请的利率补贴」。先查当地公积金贷款额度上限与你的缴存基数：哪怕只覆盖一半本金，组合贷多跑两趟手续也几乎总是划算的。